o-hypotekach.sk

Hypotéka na kúpu bytu

Výška hypotéky

Byt je možné kupovať na hypotéku s preukazovaním alebo bez preukazovania príjmu. Ak sa príjem preukazuje, výška hypotéky môže byť až do 100% z hodnoty bytu. Ak banka žiadateľovi neposkytne hypotéku do 100% z hodnoty nehnuteľnosti dôvodom môže byť jedna z dvoch vecí - klient má nedostatočnú bonitu (výšku a zdroj príjmu, dĺžku zamestnania, vzdelanie, rodinný stav, úverová história...) alebo sa nehnuteľnosť nachádza na mieste, ktoré banky nechcú financovať do 100%. 
V prípade, že žiadateľ spĺňa podmienky na štátny príspevok pre mladých a chce si nárok úplatniť, je tak možné iba ak sa príjem preukazuje.

Pri hypotéke bez preukazovania príjmu je možné kupovať byt za predpokladu, že výška hypotéky bude maximálne do 50% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. To znamená, že ak potrebujem viac ako je 50% z hodnoty kupovanej nehnuteľnosti je potrebné dozabezpečenie aj ďalšou nehnuteľnosťou. Úroková sadzba býva vyššia o 2-3% ako pri hypotéke s preukazovaním príjmu. Zároveň je výber z menšieho množstva bánk, nakoľko nie všetky sú ochotné poskytovať hypotéku bez preukazovania príjmu. 
V niektorých bankách majú preferované skupiny žiadateľov o hypotéku, ktorým príjem stačí prehlásiť a banky ho akceptujú ako riadne preukázaný. Tieto preferované skupiny žiadateľov (členovia rôznych komôr, členovia predsatvenstva a.s., sudcovia a pod.) aj napriek tomu, že príjem nepreukázali, môžu žiadať o hypotéku až do 100% z hodnoty nehnuteľnosti a pritom majú úrokové sadzby ako klienti preukazujúci príjem. 

Výška hypotéky na kúpu bytu súvisí aj s hodnotou zakladanej nehnuteľnosti pričom zakladaná nehnuteľnosť nemusí byť tá istá ako kupovaná nehnuteľnosť. Hodnota zakladanej nehnteľnosti sa stanovuje znaleckým posudkom a bankou akceptovaná hodnota tejto nehnuteľnosti nemusí zodpovedať hodnote, ktorá bude v znalckom posudku, preto nie je dobré premýšľať o nahováraní znalca na vyššiu hodnotu v posudku.

Postup pri riešení hypotéky na kúpu bytu

Sú dva základné postupy schvaľovania hypotéky na kúpu bytu - podanie žiadosti o hypotéku bez špecifikácie nehnuteľnosti a podanie žiadosti o hypotéku so špecifikovaním nehnutenľosti. 

Hypotéka na kúpu bez špecifikovaného bytu

Hypotéka bez špecifikácie bytu má hlavnú výhodu v tom, že skôr ako sa zloží záloha za rezerváciu bytu je zrejmé, že žiadateľ bude mať istotu schválenia hypotéky v potrebnej výške. Bez špecifikovanej nehnuteľnosti je možné schvaľovanie iba v niekotrých bankách a aj záväznosť ponúk sa líši.
Banky štandardne dávajú žadateľovi po schválení "hypotekárneho certifikátu" jeden mesiac na to, aby špecifikoval byt, ktorý bude kupovať. Klient tak má iba relatívnu istotu. Naviac si musí dávať pozor na všetko lebo banka zatiaľ nedáva záväzné stanovisko v podobe úverovej zmluvy. V praxi to znamená, že ak by došlo v priebehu toho mesiaca napr. k zmene úverovej politiky banky v poskytovaní hypoték či k omeškaniu na splátkach existujúcich záväzkov žiadateľa, klient sa definitívneho schválenia nemusí dočkať. 
Jedna z bánk však hypotéku riadne schváli a vypracuje aj úverové zmluvy, ktoré s klientom podpíše. Na hľadanie nehnuteľnosti s istotou financovania má potom klient 6 až 18 mesiacov, čo je dostatočne dlhá doba a jedinými podmienkami sú, aby sa nezmenila požadovaná výška hypotéky smerom nahor a aby bolo financovanie do dohodnutej výšky k hodnote nehnuteľnosti (napr. s obmedzením do 85%).
Vo všetkých bankách, ktoré vedia dať stanovisko k požadovanej hypotéke sa posudzuje iba bonita klienta, ktorá určí či je klient úverovateľný do požadovanej výšky a aké podmienky mu banka vie dať.

Hypotéka na kúpu so špecifikáciou bytu

Väčšina bánk posudzuje hypotéku komplexne - to znamená, že ako klienta tak aj nehnuteľnosť. Banke je potrebné predložiť aj Zmluvu o budúcej zmluve alebo Zmluvu o prevode vlastníctva, ktorá nemusí byť ešte v definitívnej podobe a dokonca nemusí byť ani podpísaná (s vínimkou jednej banky). Podstatné náležitosti zmluvy, ktoré by sa nemali meniť sú "kto od koho, čo za akých podmienok kupuje".
Okrem zmluvy bude potrebné stanovenie hodnoty bytu resp. zakladanej nehnuteľnosti. V závislosti od banky je možné využiť: 1. interné ohodnotenie bankou, 2. posudok zmluvného znalca banky a 3. externý znalecký posudok.
V praxi to znamená, že interné ohodnotenie je najlacnejšie no klient nedostáva žiadny znalecký posudok pre vlastné potreby či pre budúcnosť. Interné ohodnotenie nehnuteľnosti neposkytujú všetky banky.
Znalecký posudok vypracovaný zmluvným znalcom by mal byť akceptovaný vo výške, ktorú stanoví znalec a tým by mal byť aj rýchlejší proces schvaľovania. Klient dostáva riadny znalecký posudok aj pre seba. Rýchlosť schvaľovania pri znaleckom posudku zmluvným znalcom môže byť síce vyššia no niekedy trvá dlho kým príde takýto znalec na obhliadku a tak reálne nemusí ísť o úsporu času celkovo a môže byť riešením aj vypracovanie posudku externým znalcom. 

S kúpou bytu súvisí mnoho vecí, ktoré ľudí zaujímajú. Večšina vecí je na stránke zodpovedaných v jednotlivých kategóriách a ak nie, je to preto, že na obsahu sa neustále pracuje alebo preto, že ide o niečo špecifické. Uvedomujeme si hodnotu času, preto Vám dávame možnosť nechať si vypracovať ponuky vo všetkých bankách bez toho, aby ste niekam chodili. Stačí anonymne vyplniť formulár Efektívne na hypotéky a s ohľadom na Vaše možnosti a požiadavky dostanete riešenia.